Американский парадокс цен на недвижимость
Во время кризиса потенциальные покупатели, как правило, делятся на два лагеря: те, кто боится крупных покупок и предпочитает оставить сбережения на черный день; и те, кто пользуется самыми "вкусными" ценами и вкладывает в будущее, конечно не без риска.

Спрос российских инвесторов на зарубежную недвижимость, в частности на американскую, вырос на 20%. И это вполне легко объясняется. Таких цен на рынке США не было уже 30 лет.

Конечно, это относится не ко всему рынку. Поэтому давайте попробуем разобраться во что имеет смысл вкладывать средства, а что покупать пока не стоит.
Если говорить о частных домах, то тут цены не только не опустились, но и выросли на 4,4%. И это даже несмотря на то, что в марте этого года случился колоссальный обвал количества сделок - на 17%. Эксперты объясняют такое поведение тем, что после кризиса 2008 года строительные компании никак не могут войти в ритм и удовлетворить спрос на жилые дома, плюс изоляция в период пандемии заставила людей держаться подальше от многоквартирных домов и иметь возможность "погулять" во дворе. Да и пожилые люди, теперь предпочитают проводить старость в своем доме, а не в социальных учреждениях. Поэтому новые дома строиться не успевают, а вторичное жилье освобождается медленнее, а значит спрос возрастает и цены увеличиваются. Например, впервые за всю историю рынка недвижимости США, средняя цена одного объекта достигла отметки в $330 000.
Несмотря на приостановку строительства новых жилых объектов из-за пандемии, эксперты утверждают, что спрос на жилье в США все равно присутствует и именно он сыграет одну из ключевых ролей в восстановлении экономики.
Если говорить более конкретно, то средняя стоимость жилья в Квинсе в первом полугодии выросла на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а в Бруклине на 8% и составила $450 000. И это все на фоне спада количества заключенных сделок в том же Бруклине на 21%.

Несмотря на приостановку строительства новых жилых объектов из-за пандемии, эксперты утверждают, что спрос на жилье в США все равно присутствует и именно он сыграет одну из ключевых ролей в восстановлении экономики.

В то же время в Нью-Йорке в начале весны рынок недвижимости рос в соответствии с прогнозами, но в июне случилось первое значительное снижение цен. Количество сделок упало на 48% всего за неделю, а средняя стоимость объекта снизилась на 11%. Стоит отметить, что исследования различных компаний указывают на то, что текущие предложения превышают спрос, а значит покупатели имеют преимущество и могут вести , в каком-то смысле, свою ценовую политику, то есть купить жилье намного дешевле, чем это можно было сделать еще месяц назад. Я могу с уверенностью утверждать, что цены на недвижимость в Нью-Йорке не будут повышаться в течение следующего года, а по некоторым прогнозам стоит ожидать еще снижение цен на 3,3%. Думаю стоит отметить, что выгода приобретения жилья состоит в разнице стоимости самого жилья, снижения ставки по ипотечному кредиту до 3,3% и росту стоимости арендного жилья. К примеру, вы покупаете некое жилое помещение на вполне выгодных условиях, а затем сдаете его и получаете свою прибыль. Ведь только в Нью-Йорке стоимость аренды увеличилась на 30%. Наверное Нью-Йорк самое интересное место для вложения средств в недвижимость с последующей арендой.Он, как и Москва, на 77% состоит из арендных помещений - преимущественно однокомнатных и двухкомнатных квартир. И еще одно замечание, стоит обратить свое внимание на "элитное" жилье, а не на доступное, так как именно на него не распространяются нью-йоркские законы о контроле за арендной платой.


Рынок на Манхеттене имеет схожую ситуацию. Там средняя цена на недвижимость снизилась на 18%, а спрос упал аж на 54%. Брокерам разрешили показ объектов лишь 22 июня, поэтому данные по спросу и закрытию сделок пока остаются на прежнем уровне, хотя отмечается наплыв потенциальных клиентов и увеличение количества просмотров.

Так потихоньку рынок недвижимости в США оживает, но по прогнозам экспертов пройдет еще год-два, прежде чем он выйдет на показатели 2018 года.

Как я уже говорил ранее, инвестировать сегодня или нет зависит от конкретного покупателя и конкретного объекта недвижимости. Нельзя просто поддаваться желанию и соблазну, глядя на мировые экономические новости. В каждой сделке необходимо учитывать возможные риски и рассчитывать предполагаемые выгоды. Необходимо подходить к покупке с умом, оценивать специфику каждого конкретного города, района и объекта недвижимости. Важно понять вашу конечную цель: сдавать помещение в аренду или, к примеру, переехать самим. И только тщательно изучив вопрос инвестирования в зарубежную недвижимость, ваши вложения станут приносить доход.
Оценка недвижимости в США: новый сервис компании Fincase
У команды Fincase большой опыт в оценке российской недвижимости, мы вошли в пятерку лучших PropTech компаний России. Реализованные проекты дали глубокое понимание алгоритмов машинного обучения, которые необходимы для анализа данных рынка недвижимости, поэтому сейчас наша главная задача - помочь десяткам тысяч инвесторов принимать правильные решения относительно выбора объекта вложения.

Опираясь на свой российский опыт, мы с командой разработали новый продукт, но уже для рынка США. Мы проанализировали сервисы по оценке недвижимости, которыми пользуются брокеры и застройщики, и пришли к выводу, что нужен новый продукт, который будет оценивать привлекательность инвестиций в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость уже долгое время считаются одним из самых надежных способов вложения денежных средств. В сознании людей недвижимое имущество ассоциируется с надежностью, и неизменным ростом цен. Вклады делают в коммерческую, жилую недвижимость, в строительство недвижимости или зарубежные объекты. Каждый из них имеет свои особенности и отличительные черты, которые характеризуют не только саму недвижимость, как объект вложений, но и как целый подход к вложению денежных средств. Каждый из них отличается своими рисками, которые берет на себя инвестор, стратегиями, и соответственно получением прибыли.

Например, отличительной чертой коммерческой недвижимости является высокий порог входа в бизнес. Частные физические лица не смогут просто так купить какой-нибудь офис или бар, и сдавать его в аренду. Риски тоже достаточно велики. Выбрать подходящую недвижимость новичку достаточно сложно, а еще потребуется сделать грамотный ремонт, привлечь правильных клиентов и заключить с ними контракт. Такой тип инвестиций требует максимальных вложений, но спустя 8-10 лет вложения окупаются с максимальной прибылью.
При создании продукта мы провели исследование и выяснили, чем руководствуются люди при покупке недвижимости. При важности факторов площади, ремонта, комфортабельности, года постройки, но все же главным фактором оказалась инфраструктура – экосистема района. Сегодня покупатели недвижимости преимущественно - семейные люди, имеющие детей, поэтому большим спросом пользуется недвижимость, которая находится поблизости с поликлиниками, школами, бассейнами, парками, детскими кружками, спорткомплексами. Люди моложе, не имеющие детей, интересуются больше всего инфраструктурой, которая предлагает торговые и развлекательные центры, ночные клубы, офисы, банки, парковка и так далее. Люди пенсионного возраста предпочитают спальные районы подальше от центра города, с наличием поблизости остановок, аптек, поликлиник, магазинов. В общем, у каждой категории покупателей свои собственные запросы, на которые как раз и влияет прилегающая инфраструктура района.

Это звучит как очевидный факт, но в этой теме много подводных камней- как проанализировать участок для застройки, как оценить стоимость относительно рыночной, как ранжировать значимые требования по инфраструктуре в зависимости от сектора недвижимости, как сделать точный расчет ожидаемой доходности.
Сервис интегрируется с Google Maps и на привычном интерфейсе демонстрирует данные об инфраструктуре. Градация зеленого цвета показывает низкий или высокий уровень развитости района по заданным параметрам.

Запуск сервиса планируется на осень 2020 с появлением первых пользователей.

Инвестиции в недвижимость – один из самых обсуждаемых и популярных способов инвестиций. Миссия Fincase - создать такой продукт, который обеспечит пользователя максимально достоверной информацией о ситуации на рынке и обеспечит данными для верного решения об инвестировании

Дмитрий Цыплаков, CEO/Product manager компании Финкейс.


Made on
Tilda