А вот подход к покупке дома для себя и недвижимости под аренду абсолютно разные вещи и учитывают разные параметры подбора. Прежде чем начать переговоры по покупке коммерческой недвижимости, нужно провести расчеты, как и сколько вы должны с нее заработать. Будет ли это квартира с койко-местами или торговая точка на 500 м2? Сколько вам придется вложить в это помещения помимо его покупки и как скоро вы сможете выдохнуть и получать первую прибыль.
Оценка самой коммерческой недвижимости также отличается от оценки жилой. Стоимость квартиры, как правило, отталкивается от средней стоимости за квадратный метр в этом же районе.
Коммерческую оценивают по ставке капитализации в сравнении с аналогичными помещениями. То есть какова была бы ваша годовая прибыль, если бы вы купили ее прямо сейчас. Инвесторы ориентируются на четыре основных параметра:
- валовый доход - общая сумма денег, которую приносит недвижимость без вычета расходов на нее.
- денежный поток - количество денег после выплаты всех расходов и любых ипотечных кредитов
- денежный доход - это показатель возврата инвестиций. Для его расчета необходимо все средства, которые вы вкладываете в недвижимость разделить на ту сумму, которую получаете за год.
- чистый операционный доход - сумма дохода, которую приносит недвижимость, с учетом вычета всех операционных расходов, включая вакансии или убытки. При этом ипотечные расходы к этому не относятся.
Самое интересное, что эти параметры складываются из общей оценки самого здания и его экосистемы. Например, если это офис - транспортная доступность, наличие кафе, столовых, если это склад - насколько он далек от основного магазина потенциального клиента, если это магазин - какой поток людей проходит мимо в часы пик. Это так называемые бытовые вопросы, из которых складывается конечная стоимость того или иного объекта. Именно таким базовым анализом занимается наша компания Fincase. Мы оцениваем уровень инфраструктуры каждого помещения по 129 параметрам. У нас большой опыт в оценке российской недвижимости - мы вошли в пятерку лучших PropTech компаний России. Реализованные проекты дали глубокое понимание алгоритмов машинного обучения, которые необходимы для анализа данных рынка недвижимости, поэтому сейчас наша главная задача - помочь десяткам тысяч инвесторов принимать правильные решения относительно выбора объекта вложения.
Какие есть "подводные" камни при оценке каждого вида коммерческой недвижимости?
Если сравнивать жилые квартиры под аренду и квартиру для собственного жилья, то коммерческая выходит дешевле (при прочих одинаковых условиях, конечно), так как в большинстве случаев для аренды приобретают 2 и более квартир сразу, а значит большую площадь. Как правило, чем больше метров, тем получается дешевле. Но обратная сторона медали в том, что они и требуют средств на содержание и ремонт больше. Из всех коммерческих видов недвижимости, эта строже всего регулируется местными юрисдикциями и различными стандартами. Именно поэтому жилые квартиры требуют самой тщательной проверки документов, чтобы точно рассчитать свои расходы и предположить доход. Например, свидетельство об освобождении от ответственности арендатора, отчеты о техническом обслуживании за несколько лет, банковские выписки, счета за коммунальные услуги и многое другое. Не лишним будет узнать, как долго и сколько квартир остаются свободными, чтобы спланировать свою стратегию заработка. Считается, что жилые помещения класса С и D самые требовательные к обслуживанию. Поэтому если вы хотите купить помещение и просто получать прибыль, то это не ваш вариант, а если хотите быть настоящим "хозяином" и домоуправленцем, заботиться о своих жильцах, то присмотритесь к такому варианту. Что касается инфраструктуры, то тут важно понять на какого клиента вы ориентируетесь. Если это семейная пара с детьми, то для них важны детские сады, школы, магазины и поликлиники в шаговой доступности, если это студенты, то кафе под домом самое то!Арендная ставка жилых квартир в Москв среднего и самого востребованного класса варьируется от 25 до 40 тысяч рублей за месяц. При этом стоимость жилья за квадратный метр от 117 000 руб, а в центральных районах от 300 000 руб. и выше.
Офисная недвижимость
По сравнению с жилым фондом офисные и торговые площади сложнее для неопытных инвесторов в плане определения своего потенциального потребителя и его потребностей. Прежде, чем выходить на сделку о покупке, необходимо поговорить с несколькими предполагаемыми арендаторами по поводу их ожиданий по цене и требованиям к помещению. Ну и, конечно же, всегда быть в курсе экономических и отраслевых новостей. Например, если вы сдаете в аренду помещение для магазина дорогой одежды, и с учетом последних экономических тенденций понимаете, что скоро он будет не в состоянии платить арендную ставку, то сможете подготовиться к этому заранее: предложить другие условия, расторгнуть договор и так далее. В плане подготовки помещения под запросы потенциальных арендаторов, этот вид сложнее жилого. Жилой регулируется общими стандартами, а офисный готовится под запросы каждого конкретного клиента и от этого зависит итог сделки. Знать ситуацию на рынке и в отраслях еще и полезно тем, что это поможет составить грамотный договор аренды. Он может содержать пункты, где арендатор платит не только за помещение, но и страховые взносы, взносы на содержание и так далее. То есть в зависимости от конкретного клиента и конкретной ситуации договор аренды может быть абсолютно разным.
Промышленная недвижимость
Мало инвесторов, кто вкладывается в промышленную недвижимость. Это объясняется тем, что инвестор должен хорошо знать области бизнеса, которым необходимы промышленные помещения. Плюсом такой недвижимости является их адаптивность. Как правило, склады нужны для всех одинаковые или с небольшими доработками. Можно владеть огромными площадями и минимально вкладывать в них средства на поддержание. В такой недвижимости ценится его расположение, например, вблизи основного магазина клиента или в транспортной доступности для пункта выдачи заказов. Вариантов потенциальных клиентов множество: склады для магазинов крупной техники, одежды, игрушек, гаражи, склады с встроенными офисами.
Сервис "Умная инфраструктура"
Коммерческая недвижимость требует тщательного анализа. Каждая сделка может зависеть от фактов, о которых даже не мог представить. Это всегда риск, но риск оправданный. При создании сервиса по оценке уровня инфраструктуры мы провели исследование и выяснили, чем руководствуются люди, когда выбирают ту или иную недвижимость. При важности факторов площади, ремонта, комфортабельности, года постройки, все же главным оказалась инфраструктура – экосистема района.Это звучит как очевидный факт, но в этой теме много подводных камней- как проанализировать участок для застройки, как оценить стоимость относительно рыночной, как ранжировать значимые требования по инфраструктуре в зависимости от сектора недвижимости, как сделать точный расчет ожидаемой доходности. Мы создали сервис "Умная инфраструктура", чтобы минимизировать риски при инвестировании в недвижимость и увеличить доходность вложений.
Сервис интегрируется с Google Maps и на привычном интерфейсе демонстрирует данные об инфраструктуре. Градация зеленого цвета показывает низкий или высокий уровень развитости района по заданным параметрам.
Запуск сервиса планируется на осень 2020 с появлением первых пользователей.
Инвестиции в недвижимость – один из самых обсуждаемых и популярных способов инвестиций. Миссия Fincase - создать такой продукт, который обеспечит пользователя максимально достоверной информацией о ситуации на рынке и обеспечит данными для верного решения об инвестировании.
Дмитрий Цыплаков, CEO/Product Manager компании Fincase
