1. Что такое Скоринговый анализ стоимости?
Дмитрий Цыплаков (Д.Ц.): Скоринговый анализ стоимости, или САС - система, которая рассчитывает стоимость недвижимого имущества - коммерческие объекты и жилую недвижимость. Рынок недвижимости огромен и все его объекты целесообразно оценивать, чтобы знать рыночную стоимость и впоследствии получать прибыль от инвестиций в объекты. Сейчас мы оцениваем простые объекты, но планируем добавление сложных алгоритмов из оценочной практики - затратный подход или дисконтирование денежных подходов. Это то, чем сейчас занимаются крупные консалтинговые компании (Big 4, Ernst&Young, Deloitte, KPMG).
2. Чем полезен САС? какие проблемы решает?
Д.Ц.: САС определяет стоимость недвижимости исходя из стандартных оценочных алгоритмов, которые мы модернизировали. Оценочная практика в России существует примерно с 1991 года, это время, когда впервые на государственном уровне появился документ и закрепил нормы в области оценочной практики. Мы взяли их за основу, усложнили алгоритмы, применили машинное обучение и создали сервис, который без человеческого вмешательства позволяет оценить стоимость недвижимого имущества и исключает возникновение человеческого фактора, то есть вероятность ошибки.
3. Какие процессы автоматизирует САС?
Д.Ц.: Разберемся с главными категориями. Оценка - направление консалтинга, оценщики- это люди, которые разбираются в недвижимости и экономике. Работа оценщика начинается с отбора на циане или других площадках объявлений, которые можно использовать в качестве аналогов, так как оценка подразумевает подбор и корректировку объектов. Это составляет суть сравнительного подхода – самого распространенного в мире, так как рынок- лучший ориентир. Если использовать другие алгоритмы, можно столкнуться с фактом, что рынок живет своей жизнью и нельзя ориентироваться ни на что другое кроме рынка. Если на рынке сейчас существует прайс на определенный товар или услугу, она складывается из большого количества факторов.
Оценщики выбирают на рынке наиболее сопоставимые похожие объекты, дальше с помощью коэффициентов и корректировок они пытаются привести аналоги к своему объекту недвижимого имущества по заданным характеристикам. И дальше по аналогам и по новым скорректированным стоимостям выводят среднее значение. После этого по законодательству оценщику необходимо сформировать отчет об оценке -заключение об основных характеристиках и цене объемом 60-80 страниц. Отчет содержит данные об аналогах, как они получили стоимость, кто производил расчеты. На него уходит несколько часов, из-за монотонности оценщики часто совершают ошибки, это негативно сказывается на качестве оценки.
Наши сервис построен по той же логике, только автоматизация позволяет избежать ошибок. Мы используем традиционные способы, проверенные десятилетиями оценочной практики, а также добавляем алгоритмы машинного обучения, что делает оценку в разы качественнее и быстрее.
4. Каким компаниям нужен продукт?
Д.Ц.: Всем сферам, кто в той или иной степени связан с недвижимостью- банки, девелоперские компании, оценщики, брокеры, риэлторы.
Брокеры и оценщики, работающие с регионом «Москва», могут самостоятельно оценить стоимость недвижимости в столице с отклонением в 15-20%, а если будет задача оценить виллу в Испании, то ошибка будет на 100 или 200%. Наши алгоритмы исключают такую вероятность- у нас всегда есть база, мы на нее опираемся, корректировки позволяют давать точную рыночную оценку.
Банки постоянно работают с недвижимым имуществом - часто дают ипотеку под залог недвижимого имущества, и объекты постоянно нуждается в оценке. Наш сервис это делает за несколько секунд.
Для оценщиков САС – ресурс для экономии времени, плюс надежный индикатор точности работы.
Также все собственники объектов недвижимого имущества являются потенциальными потребителями, так как на том или ином этапе необходимо делать оценку недвижимости. Наши клиенты не только бизнесы и департаменты, мы расширили нашу работу на B2C сектор. Если у вас есть квартира и вам необходимо узнать рыночную стоимость, вы не знаете к кому обратиться, вы не хотите переплачивать за ручную оценку, то можете оформить подписку на наш сервис.
5. Какие перспективы на международном рынке?
ДЦ: Мы с командой разработали новый продукт для рынка США. Анализ сервисов по оценке недвижимости, которыми пользуются американские брокеры и застройщики, показали, что нужен новый продукт, который будет оценивать привлекательность инвестиций в недвижимость.
При создании продукта мы провели исследование и выяснили, чем руководствуются люди при покупке недвижимости. При важности факторов площади, ремонта, комфортабельности, года постройки, все же главным фактором оказалась инфраструктура – экосистема района.
Запуск сервиса планируется на осень 2020 с появлением первых пользователей. О подробностях запуска и особенностях проекта расскажем в следующем материале.
